O universo dos leilões judiciais está mudando
drasticamente. Pessoas novas estão chegando e tem mercado para todo mundo. O leilão
judicial é uma fonte inesgotável de negócios.
Por isso, pretendo neste post dar algumas dicas de como se
avalia um determinado negócio. Veja que não falaremos de avaliação jurídica.
Falaremos do negócio.
Antes disso, quero trazer a você duas coisas são muito importantes
antes de você avaliar o negócio:
1- Desapaixone-se imediatamente do negócio.
A paixão faz com que você, naturalmente, perca o foco e a racionalidade
ao investimento. Por isso, é importante que deixe de lado certos conceitos,
como por exemplo, o Prédio é lindo, o lugar é fantástico etc...ou ainda que vai
ganhar muito dinheiro porque seu amigo já ficou rico no leilão. Tudo vai depender
diretamente do seu desempenho quando investidor. Vai dar trabalho!
Concentre-se no negócio propriamente dito. Quanto vale, qual
o tempo destinado aquele imóvel até sua efetiva veda, por qual percentual calcula
lucrar o negócio, etc...
Desapaixonar do negócio, avaliar friamente e sem apego trará
a você a consciência de que arrematar um imóvel em leilão – principalmente
judicial – nada mais é do que um produto que precisa ser estudado. Você não está
comprando a sua casa. Por isso, deixe alguns conceitos pessoais e vamos tratar
de forma profissional.
2- Deixe de lado o preconceito.
Não é porque você, pessoalmente, não moraria ou não
investiria num determinado imóvel ou lugar que outras pessoas não o fariam.
Lembre-se do dito popular: Toda tampa tem sua panela.
Imóveis longes de sua região, em localidades pouco
privilegiadas, ou com características não muito sofisticadas rendem muito
porque o preconceito é latente. A maioria das pessoas rejeitam um “patinho feio”,
abrindo mão de uma oportunidade de ouro. Isso é ótimo para quem está desapegado
a este tipo de avaliação precária.
Repito, para cada imóvel existe um público. Ele terá menor
liquidez, mas, a enorme rentabilidade é quase certa.
Então, vamos à avaliação do seu negócio.
Avaliar um investimento em leilão de imóvel não é inventar a
roda. Basta que você tenha nas mãos a ferramenta correta e conhecimento básico
para chegar muito próximo ao valor real de mercado.
Não importa a avaliação ofertada pelo perito judicial, faça
a sua avaliação e você terá poucas chances de errar.
Passo 01- Pesquise outros
imóveis idênticos nas imediações.
Isso tecnicamente se chama: Método comparativos diretos de
dados de marcado.
Quando falamos de apartamentos este é o método mais
adequado. Você pesquisará com mais propriedade uma vez que existem muitos
apartamentos com as mesmas características inclusive se houver uma amostra no
mesmo prédio.
Se for casa, terreno, ou imóveis com características especiais
como por exemplo, um barracão ou galpão etc...você usará o método comparativo indireto de
dados. Ou seja, colhendo amostras não tão específicas mas muito
próximas ao imóvel que pretende arrematar.
Nestes casos, escolha imóveis na mesma região, com mesa
idade aparente e com terreno e área de construção muito próximos um do outro.
Para esta pesquisa, a internet é uma ferramenta
poderosíssima. O site viva real -
https://www.vivareal.com.br/
- reúne anúncios de grande quantidade de imobiliárias que contêm anúncios de
imóveis em diversas Cidades. Até agora, tivemos a felicidade de localizar
imóveis em todo o Brasil.
De qualquer forma você poderá colher informações em imobiliárias,
ou em locum na região do imóvel, entrando
em contato com as imobiliárias que anunciam determinado imóvel (placas). Este é
um método arcaico, mas muito eficaz também.
Passo 02 - Colha pelo
menos sete amostras diferentes de imóveis com a mesma característica.
Isso significa que você deve avaliar imóveis com a mesma
metragem. Não seja tão rigoroso, se o imóvel tem 60m², colha amostras de imóveis
de até 80m², pois via de regra eles estão no mesmo padrão.
Se for sala comercial ou apartamento, aí sua imaginação não
pode ter limites, pode colher amostras de imóveis com 40m² ou com 200m². Lembra
do método?
Faça uma planilha contendo as colunas com informações
básicas sobre o imóvel.
Exponha o imóvel avaliando e suas características básicas e
o valor de lance mínimo.
Faça isso com pelo menos sete amostras diferentes. Ao final some
todos os valores de metro quadrado colhido.
O resultado desta soma, divida pela quantidade de amostras
que você chegará ao valor médio do metro quadrado.
Usaremos como exemplo
a sala comercial que levaremos à Leilão Dia 10/08/2017 às 12:00h.
Imóvel a ser arrematado:
Tipo Localização Bairro A.U Lance
R$ m²
|
Sala
|
R. Barão de Itapetininga, 140
|
República
|
192m²
|
387.917,75
|
R$ 2.020,40
|
OBS: Verifique que trabalhamos com informações reais do
investimento.
Pesquisa de dados de mercado.
Tipo Localização Bairro A.U Venda
R$ m²
|
Sala
|
R.Barão de Itapetininga,
275
|
República
|
220
|
R$ 1.200.000,00
|
R$ 5.454,55
|
|
Sala
|
R.Barão de Itapetininga,
151
|
República
|
166
|
R$
870.000,00
|
R$ 5.240,96
|
|
Sala
|
R. Barão de Itapenitinga,
s/n
|
República
|
193
|
R$
899.000,00
|
R$ 4.658,03
|
|
Sala
|
R. Barão de Itapenitinga, s/n
|
República
|
92
|
R$
430.000,00
|
R$ 4.673,91
|
|
Sala
|
R.Barão de Itapetiniga, 225
|
República
|
74
|
R$
227.000,00
|
R$ 3.067,57
|
|
Sala
|
R.Barão de Itapetininga,
s/n
|
República
|
92
|
R$
500.000,00
|
R$ 5.434,78
|
|
Sala
|
R.Barão de Itapetininga,
s/n
|
República
|
42
|
R$
200.000,00
|
R$ 4.761,90
|
|
|
|
|
|
Soma total
|
R$ 33.291,71
|
Passo 03 – Calcule o valor
real do imóvel que pretende arrematar.
Para você saber o real valor de marcado do seu investimento,
divida o resultado da soma total pela quantidade de amostras colhidas: R$
33.291,71 / 07 = R$ 4.755,95m².
Este é o valor real do metro quadrado que está sendo
praticado no mercado.
Agora que você já descobriu qual o valor do metro quadrado
está sendo vendido no mercado, vamos descobrir qual o valor de mercado do
imóvel em questão.
Para isso, multiplique o valor do m² apurado com o valor da
área útil do imóvel:
R$ 4.755,95m² * 192m² = R$ 913.142,40.
Pronto. Sabemos que o valor médio do imóvel que está indo à
leilão, ou seja, a sala comercial na rua
Barão de Itapetininga, nº 140, é de R$
913.142,40
O lance mínimo está
em R$ 387.9170,85
Para eu você tenha uma margem ainda mais segura, eu
aconselho que deste valor final apurado, você subtraia o percentual de 10%.
Isso fará com que você tenha em mente um valor seguro para eventuais barganhas
entre outras eventualidades.
Agora é só você decidir quanto deseja ofertar de lance.
Não importa o que te disserem. Não importa se o perito judicial
avaliou em R$ 100.000,00. Este tipo de avaliação é segura desde que feita com
as cautelas de praxe. Desta forma, você poderá avaliar até aonde deseja chegar
na competição.
Novamente, quero te dizer que essa não é uma fórmula mágica
e que não estamos inventando a roda. É apenas um método que eu adotei há muito
tempo e tem dado certo. Espero que para você seja útil.
Boa sorte pra você e bons negócios.
Clécio Oliveira de Carvalho
Leiloeiro Público Oficial
