sexta-feira, 29 de junho de 2012

Leilão Judicial e Leilão extrajudicial



Demos inicio a um tema muito interessante. A confusão entre o leilão extrajudicial (leilão de bancos), mais conhecido como leilão da caixa, e o leilão judicial. Esse último tem sido mais popularizado em razão dos leilões eletrônicos. Mas em um passado não muito distante já foi uma caixa de mistérios. E talvez ainda seja.

Quando alguém me pergunta qual sua profissão, digo que sou Leiloeiro Público, já me perguntam se faço “aqueles leilões da caixa”.  Eu digo que não necessariamente. É que a maioria das pessoas imaginam que os leilões de imóveis se limitam aos leilões da Caixa Econômica Federal mas isso se dá por ser o leilão mais divulgado no País.  

Independente da modalidade, eu penso que a aquisição de imóveis em Leilão é a forma mais legítima de se comprar um imóvel. Em se tratando de Leilão Judicial, pasme-se, é a forma mais segura juridicamente desde que, é claro, sejam tomadas as precauções antes da arrematação.

A maioria das pessoas, quando falamos em leilão de imóveis, imaginam que são todos iguais. Mas  não são! Existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial.

Leilão Extrajudicial - 

Como a própria denominação insinua, são atos promovidos extrajudicialmente, ou seja, sem a interferência do Estado (poder judiciário). Normalmente são expropriações amparadas pela lei, aonde os bancos públicos ou provados promovem o leilão. Você sabia que qualquer pessoa pode vender seu imóvel através do leilão? Sim. Leilão Extrajudical.

As vantagens dos leilões extrajudiciais – dos bancos – é que é possível arrematar por um valor bem abaixo de marcado e ainda, dependendo do Banco, financiar o lance. Além do que o tempo de resolução pode ser menor porque a compra é rápida e logo você terá o direito de propriedade sobre o imóvel. Coisa de dias. Mas não confunda a propriedade com a posse. Uma coisa não tem nada a ver com a outra.

Digo isso porque o ocupante (ex-proprietário) quiser, ele te diz: “daqui eu não saio daqui ninguém me tira” você terá um pequeno trabalho de ajuizar a ação judicial e conseguir uma liminar para a desocupação em até 30 dias. Mesmo assim muitos ocupantes negociam e você pode conseguir a posse diretamente com o ocupante. 

É o ônus do bônus. Você comprou bem mais barato, tem que assumir os riscos não é? 

Só fique atento. Aquele contrato de financiamento pode estar em discussão na esfera judicial Federal e é perfeitamente possível que em um, dois, três, cinco anos o ex proprietário conquiste uma decisão judicial o direito de reaver o imóvel por isso é importante uma assessoria especializada que saberá lhe dizer sobre esta possibilidade.

O Leilão Judicial:

Quem está levando à leilão é o Estado, através do Poder Judiciário. 

Ou seja, a maneira mais antiga de se resolver um litígio. Tirando de quem deve, e satisfazendo que tem crédito.

Você só vai arrematar, (comprar)  depois de todo um cumprimento de formalidades processuais. O que não deixa de ter seus riscos. Mas este risco deve ser minimizado quando se analisa preventivamente.

Se o réu teve o direito de interpor todos os recursos possíveis para que não fosse penhorado o bem e levado á Leilão nada poderá reclamar depois do leilão. E se reclamar, restará a você saber se terá rezão ou não.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os embargos á arrematação foi extinto. Agora, o devedor poderá alegar nulidade, vício etc...em até dez dias da arrematação aonde o juiz determinará se o ato é nulo ou não.  

E se a alegação foi aceita (que só ocorre se houver mesmo razão) o leilão é cancelado e o arrematante terá seu dinheiro devolvido corrigido. 

Mas, se houve a arrematação, o réu não apresentou sua "reclamação", consolidou-se a arrematação e tudo estará perfeito.

A vantagem no meu entendimento é que nos leilões judiciais, caso o imóvel esteja ocupado não será necessário entrar com ação de reintegração de posse. O mesmo juiz de determinou o leilão lhe concederá a posse na mesma ação judicial. 

Não estou dizendo que este ou aquele investimento é melhor ou pior.  Faça sua análise. Calcule os riscos pois este negócio é como outro qualquer: O que é bom pra mim, pode não ser tão bom pra você.



clecio@leilaooficialonline.com.br

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sábado, 16 de junho de 2012

REGIONALISMO É UM CRIME



Caro Leitor. Mais um recado nu e cru para você que pensa em ser um investidor nos leilões judiciais.

O regionalismo pode acabar com seu investimento antes mesmo dele começar.

Se quiser mesmo comprar um imóvel, não pense que irá encontrar aquele “apêsinho” na rua de baixo da casa da sua mãe que não vai rolar!

Quando escolhemos um bairro, região da cidade, tipo de apartamento etc... escolhemos para o conforto de nosso lar. O bem estar de nossa família.  Mas para fazer dinheiro são outros 500.

Mas tenho uma novidade pra você:  Se você quer ser um investidor tem que tratar o bem como um produto. Isso mesmo. Se houver sentimentos nisso pode parando por aí.

Um imóvel tem que agradar a quem vai comprar, não a você. Isso quer dizer que deve dar um trato do imóvel, não reformar como se você fosse morar.

Digo isso porque, se quer comprar um imóvel achando que nessa ou naquela região é melhor para vender, engano seu. Em todas as regiões existem demandas. A lei da oferta e procura.

No Brasil o setor imobiliário está em crescimento e se manterá assim, porém desacelerando, por pelo menos mais cinco anos. Existe um deficit absurdo em quase todas as classes sociais, principalmente na classe C.  
Isso quer dizer que, comprar é sinônimo de vender. Mas comprar bem!

Não podemos negar que certas regiões vendem mais rápido este ou aquele tipo imóvel. Mas isso depende também da compra. Se comprar em uma região que demora mais de vender, procure comprar com preço bastante baixo ou diminua sua margem. O tempo pode ser importante aliado. Se colocar a venda a baixo do mercado irá vender rápido.

Escolher o bairro ou a região que você mora para investir, é o mesmo que fazer um gol contra. Não contribui em nada e você ainda ficará frustrado.

O que interessa são as condições da compra. A validade da arrematação e calculo do investimento.
Nunca se esqueça, não deixe de arrematar um imóvel por ser nesta ou naquela região. Se o lance inicial for atraente, compre. Alguém comprará de você.
Boa sorte! Bons negócios!

segunda-feira, 4 de junho de 2012

Garantia do investimento


Comprar em leilão judicial é seguro sim mas requer:
Entendimento sobre o assunto
Dinheiro vivo
Disposição
Paciência
O mínimo de inteligência Financeira

Com estes zelos o investimento é totalmente garantido, se não vejamos:

Entendimento sobre o assunto - O mínimo de entendimento no assunto, como em qualquer outro negócio, reduz em grande escala a possibilidade de você levar um golpe de espertalhões ou se sentir frustrado: “Eu pensei que fosse assim...e é assado”.

Ninguém, com o mínimo de domínio sobre sua faculdade mental têm por direito furtar-se do conhecimento. E se você está lendo este post já deu um grande passo. Está em busca dele.

Dinheiro vivo –  O judiciário está ali por uma briga porque alguém não pagou o que devia. Não precisa de mais um devedor. Este não é o intuito. Portanto, seu dinheiro é bem vindo para resolver um problema. Não para criar outro. 
Mas se pretende financiar seu investimento, compre sua casa própria. Invista em você primeiro e quando tiver seu dinheiro guardado, compre em leilão.

Disposição – Precisa ter disposição para entender como funciona. Bem como terá de dispor seu dinheiro para este fim.

Paciência - O tempo que calculamos para que esteja com o documento registrado e na posse do imóvel está entre 04 e 08 meses. O que acho pouco tempo para quem pode obter um rendimento de no mínimo 30% em dozes meses. Mas se acha que muito tempo continue investindo na poupança.

O que mais me intriga é que a maior causa da insegurança das pessoas vem de uma analise precoce e equivoca de tempo e rendimento. Assim elas deixam de lado o fator principal: A garantia.

Comprar em leilão judicial é mais garantido do que negócios feitos entre velhos amigos ou parentes. Conheço muita gente que já perdeu o dinheiro, tempo e o amigo por conta de um negócio mal feito.

Pois é. Neste tipo de negócio você investe no Poder Público. Seu dinheiro não vai para os fundos de renda fixa ou variável das instituições financeiras. Nem tão pouco para as mãos de um agente da bolsa ou para uma conta corrente. Vai parar no poder do Estado. E se o Estado simplesmente se apropriar do seu dinheiro, aí meu amigo(a) chegamos á anarquia.

Ao arrematar o imóvel você efetua um deposito judicial através de recolhimento de uma guia especial, direcionada ao juízo que você arrematou. Este valor fica retido no processo até que a sua arrematação esteja perfeita e acaba. Ninguém pode levantar.

E, caso seja identificado algum vício processual após a arrematação, que pode prejudicar o arrematante, ele tem direito de desistir e levantar o dinheiro corrigido pelo índice de do Tribunal de Justiça. Acompanha mais ou menos o rendimento da poupança.

Mas o judiciário é coisa séria. Não vá pensando que pode desistir pura e simplesmente. Se fizer isto sofrerá a sanção prevista em lei. Poderá ser declarado remisso pelo leiloeiro e pelo juiz, e dependendo da situação poderá responder criminalmente por isso. Fraude a leilão.

Por isso não pode se furtar do conhecimento. Antes de arrematar algo, leia bastante o blog do leiloeiro ou consulte um profissional do mercado. Conheça os riscos e saiba que só sua ignorância poderá te prejudicar. E filosoficamente falando, essa é a maior das penalidades humanas.

O investimento é garantido sim. Você arrematou? O bem é seu. Desistiu? Levante seu dinheiro de volta.

Ah! importante: se você tiver alguma dúvida deixe a sua pergunta. 
Boa sorte!

Alienação Judicial eletrônica dispensa carta precatória - Segundo STJ

  Faz algum tempo que tenho acompanhado a jurisprudência Paulista no sentido de que não é necessária a expedição de carta precatória para a ...