Leilão Judicial e Leilão extrajudicial

Demos inicio a um tema muito interessante. A confusão entre o leilão extrajudicial (leilão de bancos), mais conhecido como leilão da caixa, e o leilão judicial. Esse último tem sido mais popularizado em razão dos leilões eletrônicos. Mas em um passado não muito distante já foi uma caixa de mistérios. E talvez ainda seja.

Quando alguém me pergunta qual sua profissão, digo que sou Leiloeiro Público, já me perguntam se faço “aqueles leilões da caixa”.  Eu digo que não necessariamente. É que a maioria das pessoas imaginam que os leilões de imóveis se limitam aos leilões da Caixa Econômica Federal mas isso se dá por ser o leilão mais divulgado no País.  

Independente da modalidade, eu penso que a aquisição de imóveis em Leilão é a forma mais legítima de se comprar um imóvel. Em se tratando de Leilão Judicial, pasme-se, é a forma mais segura juridicamente desde que, é claro, sejam tomadas as precauções antes da arrematação.

A maioria das pessoas, quando falamos em leilão de imóveis, imaginam que são todos iguais. Mas  não são! Existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial.

Leilão Extrajudicial - 

Como a própria denominação insinua, são atos promovidos extrajudicialmente, ou seja, sem a interferência do Estado (poder judiciário). Normalmente são expropriações amparadas pela lei, aonde os bancos públicos ou provados promovem o leilão. Você sabia que qualquer pessoa pode vender seu imóvel através do leilão? Sim. Leilão Extrajudical.

As vantagens dos leilões extrajudiciais – dos bancos – é que é possível arrematar por um valor bem abaixo de marcado e ainda, dependendo do Banco, financiar o lance. Além do que o tempo de resolução pode ser menor porque a compra é rápida e logo você terá o direito de propriedade sobre o imóvel. Coisa de dias. Mas não confunda a propriedade com a posse. Uma coisa não tem nada a ver com a outra.

Digo isso porque o ocupante (ex-proprietário) quiser, ele te diz: “daqui eu não saio daqui ninguém me tira” você terá um pequeno trabalho de ajuizar a ação judicial e conseguir uma liminar para a desocupação em até 30 dias. Mesmo assim muitos ocupantes negociam e você pode conseguir a posse diretamente com o ocupante. 

É o ônus do bônus. Você comprou bem mais barato, tem que assumir os riscos não é? 

Só fique atento. Aquele contrato de financiamento pode estar em discussão na esfera judicial Federal e é perfeitamente possível que em um, dois, três, cinco anos o ex proprietário conquiste uma decisão judicial o direito de reaver o imóvel por isso é importante uma assessoria especializada que saberá lhe dizer sobre esta possibilidade.

O Leilão Judicial:

Quem está levando à leilão é o Estado, através do Poder Judiciário. 

Ou seja, a maneira mais antiga de se resolver um litígio. Tirando de quem deve, e satisfazendo que tem crédito.

Você só vai arrematar, (comprar)  depois de todo um cumprimento de formalidades processuais. O que não deixa de ter seus riscos. Mas este risco deve ser minimizado quando se analisa preventivamente.

Se o réu teve o direito de interpor todos os recursos possíveis para que não fosse penhorado o bem e levado á Leilão nada poderá reclamar depois do leilão. E se reclamar, restará a você saber se terá rezão ou não.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os embargos á arrematação foi extinto. Agora, o devedor poderá alegar nulidade, vício etc...em até dez dias da arrematação aonde o juiz determinará se o ato é nulo ou não.  

E se a alegação foi aceita (que só ocorre se houver mesmo razão) o leilão é cancelado e o arrematante terá seu dinheiro devolvido corrigido. 

Mas, se houve a arrematação, o réu não apresentou sua "reclamação", consolidou-se a arrematação e tudo estará perfeito.

A vantagem no meu entendimento é que nos leilões judiciais, caso o imóvel esteja ocupado não será necessário entrar com ação de reintegração de posse. O mesmo juiz de determinou o leilão lhe concederá a posse na mesma ação judicial. 

Não estou dizendo que este ou aquele investimento é melhor ou pior.  Faça sua análise. Calcule os riscos pois este negócio é como outro qualquer: O que é bom pra mim, pode não ser tão bom pra você.

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