INTERPRETANDO O EDITAL DO LEILÃO JUDICIAL

Ah o edital do Leilão Judicial. Quanto Juridiquês! Quantas normas e expressões que fazem tantas pessoas mergulharem em um mar de dúvidas e desânimos.

Mas vamos com calma amigo leitor (a), não é tão ruim assim!

É importante, que você saiba que por mais que eu tente descrever aqui os principais pontos do edital, quem deve realmente lê-lo e interpretá-lo é o seu ADVOGADO!

O seu advogado irá interpretar o edital de acordo com o processo judicial.

Digo isso porque o edital deve ter total ligação com os pormenores processuais. 

Não basta que dele conste apenas e tão somente a descrição do imóvel, valor do lance e forma de pagamento.

Quem deve elaborar o edital, é O Leiloeiro nomeado no processo.
Significa que o edital vai dizer sobre o conhecimento técnico do Leiloeiro Oficial que está presidindo o leilão. Edital mal feito, trabalho duvidoso.

Mas vamos lá. 

É inegável a importância deste documento. Aliás é o sagrado documento. É ele quem regra o leilão. É o contrato entre a entidade pública e sociedade civil.

O que você precisa de pronto saber a respeito do edital do leilão, além do dia e valor do lance, são os seguintes pontos:

a) Verifique a descrição do imóvel que está sendo leiloado, se consta o imóvel ou os direitos sobre o imóvel. Se estiver constando os direitos, isso significa que você está comprando as obrigações também. 
Quero dizer que você não irá contrair a propriedade do imóvel. Mais conhecida como a Escritura. Significa também que se houver um contrato de gaveta entre o devedor e uma construtora por exemplo, você irá adquirir a obrigação de pagar a construtora. Mas não se assuste, isso não quer dizer que em todos os casos aonde vão a leilão os direitos, existam tais obrigações. Por isso que eu advirto. Contrate um advogado experiente no ramo. Dependendo do caso, poderá ser uma arrematação legítima, lucrativa e você poderá ainda exigir o registro posteriormente.

b) Confira no edital, no inicio do texto, ou ainda na descrição do bem a ser leiloado, se você está comprando a totalidade, ou A METADE, ou inda, 1/3, ou quem sabe 1/8, 1/10, e assim vai...Se arrematar dessa maneira, significa que você irá comprar a metade do imóvel ou seja lá o que constar do edital. E não adianta dizer que não sabia. Se o edital é claro ninguém pode alegar ignorância. 
Mas comprar a metade ainda pode ser um bom negócio. Me pergunte se algum caso lhe interessar.

c) Débitos de IPTU - Se houver a menção "os débitos de IPTU ficarão sub-rogados no preço da arrematação nos termos do artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional)", significa que o valor pago pelo imóvel, servirá para quitar os débitos de IPTU. Mas veja, SÓ SE ESTIVER NO EDITAL. Se não constar de forma expressa, o débito será todo seu meu caro amigo.

d) Matricula do imóvel - Confira se o imóvel que consta do edital, é o mesmo da matricula e vice e versa. Se houver qualquer divergência cuidado, edital errado, imóvel errado. Arrematação nula.  

e) Recursos pendentes de Julgamento - Se constar do edital que "Existem recursos pendentes de julgamento", isso significa que possivelmente você terá que aguardar o julgamento de algum recurso em instância Superior para ter sua arrematação consolidada. Não quer dizer que o arrematante terá algum prejuízo. Você não perderá nada, só terá de esperar um pouco mais. 

No mais, as demais descrições e regramentos como por exemplo, forma de pagamento, prazos, penalidades etc...você vai saber interpretar. 

Mas se tiver alguma dúvida pergunte.

clecio@leilaooficialonline.com.br 

www.leilaooficialonline.com.br 

Arrematante de primeira viagem

Eu imagino o tanto de dúvidas deve estar na sua cabeça agora. Mas calma. Aos poucos iremos esclarecendo.
Eu farei agora uma série com o título: Arrematante de primeira viagem.

Nesta série, eu abordarei vários temas que certamente deve ajudar você a sair da escuridão que que certamente pode estar bloqueando este investidor ferrenho que existe em você.

Eu postarei um título a cada quinze dias, isso porque o leiloeiro tem que fazer leilões e escrever em Blog leva tempo.

Serão estes os temas que abordarei:

1. O funcionamento do leilão eletrônico.
2. Interpretando o edital de leilão.
3. Como escolher o imóvel.
4. Como calcular a lucratividade do investimento.
5. Saindo do anonimato.
6. Escolher um bom advogado é fator importante.
7. Conquistando o registro da propriedade.
8. Tomando posse do imóvel.
9. Desocupação forçada.
10. O tempo.

Sabe porque eu faço isso?
Primeiro para tentar apagar certas lendas que os leigos alimentam sobre leilão.
Segundo, que quanto mais você estiver informado, mais tranquilo será o meu trabalho. Não tem nada mais penoso do que ver um arrematante arrependido.

Se você está mesmo interessado em arrematar imóvel em leilão judicial, aproveite porque não é todo leiloeiro que se dispões a lhe instruir.

acesso o site: www.leilaooficialonline.com.br

Estou perdendo meu imóvel em Leilão Judicial.

Até agora falamos das vantagens e desvantagens de comprar em leilões judiciais. Mas não podemos nos esquecer que existe o outro lado da janela. O expropriado!

Existem aqueles que são realmente vítimas do destino, de sua falta de sorte em fim, aquele que tem um justo motivo por estar em débito com outrem. 

Minha intenção aqui não é tomar partido, pois, sou o Leiloeiro Público e minha função é realizar o leilão e fazer as vezes do Estado.  Este post tem unica e exclusiva finalidade e instruir.

Antes de qualquer coisa, é importante reconhecer que seu imóvel está indo a leilão por uma ordem judicial e o primeiro passo é não entrar em pânico. Pelo simples motivo de o desespero não ajudar.

É de bom senso não acreditar em manobras mirabolantes ou  atividades mediúnicas entre outros mega recursos que seu advogado poderá impetrar. O máximo que você conseguirá será um tempo. 

O ideal amigo leitor é antes de o bem fosse avaliado você procurasse por seu credor mas como isso não aconteceu, o jeito é tetarmos procurar soluções com o que temos pois, cada processo é uma história.

Uma boa opção é tentar vender o imóvel por valor abaixo do mercado. A sugestão é em torno de 20% abaixo do valor.

A maioria das pessoas que estão nesta situação perdem o imóvel porque não aceitam se desfazer de seu bem por valor menor. Mas no leilão será vendido por  40% abaixo da avaliação pericial. 
E tenho uma novidade pra te contar: normalmente as avaliações já são abaixo do valor de mercado. Muitas arrematações acontecem por mais de 50% abaixo do mercado. Em alguns casos chegam a 100%.

Outro fato importante é nulidade. Veja o outro post e saiba como evitar que seu imóvel seja leiloado. 

clecio@leilaooficialonline.com.br
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O reflexo do Boom imobiliário nos leilões judiciais.

As compras em leilões judiciais de imóveis estão aquecidas desde 2010. No entanto desacelerando aos poucos.

Os compradores chamados profissionais, estão mais cautelosos e porque não dizer desanimados.

Mas não há motivos para pânico. A fonte é praticamente inesgotável.

A única alteração é que os investidores em potencial terão de participar de maior quantidade de leilões.

Muitos imóveis ainda são arrematados pelo valor mínimo, em primeira praça. Em muitos casos essa arrematação chega a margem 100% abaixo do real mercado.

O número de participantes aumentou e muito nos últimos dois anos e meio. Os marinheiros de primeira viagem foram afoitos às compras imaginando que fosse “mais rápido” ou mais “fácil”.  

Estes marinheiros que arremataram entre 2009 e 2011 estão experientes e por consequência, declinaram ou estão mais seletivos.

O boom imobiliário fez muitas pessoas participassem de leilões sem consultar um especialista. E isso é perigoso.

Esta fase passou. Passou porque aqueles que foram afoitos às hastas públicas, estavam motivados pela grande mutação sofrida no mercado imobiliário Brasileiro, o tal do “Boom imobiliário”.

Mas agora, como eu afirmei, todos estão mais experientes.

É claro que alterou a quantidade de investidores profissionais nas arrematações de imóveis. Mas ainda é uma competição saudável.

Isto porque ainda existem arrematações para todos.

Além de ser uma fonte inesgotável, mesmo que os preços dos imóveis tenham subido demasiadamente, as avaliações processuais sempre estarão abaixo do valor de mercado em sua avassaladora maioria.

Leitor (a) E a lei não mudará. Na pior das hipóteses, o investidor sempre terá a oportunidade de comprar em segundo leilão por 60% da avaliação.

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Leilão Judicial e Leilão extrajudicial

Demos inicio a um tema muito interessante. A confusão entre o leilão extrajudicial (leilão de bancos), mais conhecido como leilão da caixa, e o leilão judicial. Esse último tem sido mais popularizado em razão dos leilões eletrônicos. Mas em um passado não muito distante já foi uma caixa de mistérios. E talvez ainda seja.

Quando alguém me pergunta qual sua profissão, digo que sou Leiloeiro Público, já me perguntam se faço “aqueles leilões da caixa”.  Eu digo que não necessariamente. É que a maioria das pessoas imaginam que os leilões de imóveis se limitam aos leilões da Caixa Econômica Federal mas isso se dá por ser o leilão mais divulgado no País.  

Independente da modalidade, eu penso que a aquisição de imóveis em Leilão é a forma mais legítima de se comprar um imóvel. Em se tratando de Leilão Judicial, pasme-se, é a forma mais segura juridicamente desde que, é claro, sejam tomadas as precauções antes da arrematação.

A maioria das pessoas, quando falamos em leilão de imóveis, imaginam que são todos iguais. Mas  não são! Existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial.

Leilão Extrajudicial - 

Como a própria denominação insinua, são atos promovidos extrajudicialmente, ou seja, sem a interferência do Estado (poder judiciário). Normalmente são expropriações amparadas pela lei, aonde os bancos públicos ou provados promovem o leilão. Você sabia que qualquer pessoa pode vender seu imóvel através do leilão? Sim. Leilão Extrajudical.

As vantagens dos leilões extrajudiciais – dos bancos – é que é possível arrematar por um valor bem abaixo de marcado e ainda, dependendo do Banco, financiar o lance. Além do que o tempo de resolução pode ser menor porque a compra é rápida e logo você terá o direito de propriedade sobre o imóvel. Coisa de dias. Mas não confunda a propriedade com a posse. Uma coisa não tem nada a ver com a outra.

Digo isso porque o ocupante (ex-proprietário) quiser, ele te diz: “daqui eu não saio daqui ninguém me tira” você terá um pequeno trabalho de ajuizar a ação judicial e conseguir uma liminar para a desocupação em até 30 dias. Mesmo assim muitos ocupantes negociam e você pode conseguir a posse diretamente com o ocupante. 

É o ônus do bônus. Você comprou bem mais barato, tem que assumir os riscos não é? 

Só fique atento. Aquele contrato de financiamento pode estar em discussão na esfera judicial Federal e é perfeitamente possível que em um, dois, três, cinco anos o ex proprietário conquiste uma decisão judicial o direito de reaver o imóvel por isso é importante uma assessoria especializada que saberá lhe dizer sobre esta possibilidade.

O Leilão Judicial:

Quem está levando à leilão é o Estado, através do Poder Judiciário. 

Ou seja, a maneira mais antiga de se resolver um litígio. Tirando de quem deve, e satisfazendo que tem crédito.

Você só vai arrematar, (comprar)  depois de todo um cumprimento de formalidades processuais. O que não deixa de ter seus riscos. Mas este risco deve ser minimizado quando se analisa preventivamente.

Se o réu teve o direito de interpor todos os recursos possíveis para que não fosse penhorado o bem e levado á Leilão nada poderá reclamar depois do leilão. E se reclamar, restará a você saber se terá rezão ou não.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os embargos á arrematação foi extinto. Agora, o devedor poderá alegar nulidade, vício etc...em até dez dias da arrematação aonde o juiz determinará se o ato é nulo ou não.  

E se a alegação foi aceita (que só ocorre se houver mesmo razão) o leilão é cancelado e o arrematante terá seu dinheiro devolvido corrigido. 

Mas, se houve a arrematação, o réu não apresentou sua "reclamação", consolidou-se a arrematação e tudo estará perfeito.

A vantagem no meu entendimento é que nos leilões judiciais, caso o imóvel esteja ocupado não será necessário entrar com ação de reintegração de posse. O mesmo juiz de determinou o leilão lhe concederá a posse na mesma ação judicial. 

Não estou dizendo que este ou aquele investimento é melhor ou pior.  Faça sua análise. Calcule os riscos pois este negócio é como outro qualquer: O que é bom pra mim, pode não ser tão bom pra você.

clecio@leilaooficialonline.com.br

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REGIONALISMO É UM CRIME

Caro Leitor. Mais um recado nu e cru para você que pensa em ser um investidor nos leilões judiciais.

O regionalismo pode acabar com seu investimento antes mesmo dele começar.

Se quiser mesmo comprar um imóvel, não pense que irá encontrar aquele “apêsinho” na rua de baixo da casa da sua mãe que não vai rolar!

Quando escolhemos um bairro, região da cidade, tipo de apartamento etc... escolhemos para o conforto de nosso lar. O bem estar de nossa família.  Mas para fazer dinheiro são outros 500.

Mas tenho uma novidade pra você:  Se você quer ser um investidor tem que tratar o bem como um produto. Isso mesmo. Se houver sentimentos nisso pode parando por aí.

Um imóvel tem que agradar a quem vai comprar, não a você. Isso quer dizer que deve dar um trato do imóvel, não reformar como se você fosse morar.

Digo isso porque, se quer comprar um imóvel achando que nessa ou naquela região é melhor para vender, engano seu. Em todas as regiões existem demandas. A lei da oferta e procura.

No Brasil o setor imobiliário está em crescimento e se manterá assim, porém desacelerando, por pelo menos mais cinco anos. Existe um deficit absurdo em quase todas as classes sociais, principalmente na classe C.  

Isso quer dizer que, comprar é sinônimo de vender. Mas comprar bem!

Não podemos negar que certas regiões vendem mais rápido este ou aquele tipo imóvel. Mas isso depende também da compra. Se comprar em uma região que demora mais de vender, procure comprar com preço bastante baixo ou diminua sua margem. O tempo pode ser importante aliado. Se colocar a venda a baixo do mercado irá vender rápido.

Escolher o bairro ou a região que você mora para investir, é o mesmo que fazer um gol contra. Não contribui em nada e você ainda ficará frustrado.

O que interessa são as condições da compra. A validade da arrematação e calculo do investimento.

Nunca se esqueça, não deixe de arrematar um imóvel por ser nesta ou naquela região. Se o lance inicial for atraente, compre. Alguém comprará de você.

Boa sorte! Bons negócios!

Garantia do investimento

Comprar em leilão judicial é seguro sim mas requer:

Entendimento sobre o assunto

Dinheiro vivo

Disposição

Paciência

O mínimo de inteligência Financeira

Com estes zelos o investimento é totalmente garantido, se não vejamos:

Entendimento sobre o assunto - O mínimo de entendimento no assunto, como em qualquer outro negócio, reduz em grande escala a possibilidade de você levar um golpe de espertalhões ou se sentir frustrado: “Eu pensei que fosse assim...e é assado”.

Ninguém, com o mínimo de domínio sobre sua faculdade mental têm por direito furtar-se do conhecimento. E se você está lendo este post já deu um grande passo. Está em busca dele.

Dinheiro vivo –  O judiciário está ali por uma briga porque alguém não pagou o que devia. Não precisa de mais um devedor. Este não é o intuito. Portanto, seu dinheiro é bem vindo para resolver um problema. Não para criar outro. 
Mas se pretende financiar seu investimento, compre sua casa própria. Invista em você primeiro e quando tiver seu dinheiro guardado, compre em leilão.

Disposição – Precisa ter disposição para entender como funciona. Bem como terá de dispor seu dinheiro para este fim.

Paciência - O tempo que calculamos para que esteja com o documento registrado e na posse do imóvel está entre 04 e 08 meses. O que acho pouco tempo para quem pode obter um rendimento de no mínimo 30% em dozes meses. Mas se acha que muito tempo continue investindo na poupança.

O que mais me intriga é que a maior causa da insegurança das pessoas vem de uma analise precoce e equivoca de tempo e rendimento. Assim elas deixam de lado o fator principal: A garantia.

Comprar em leilão judicial é mais garantido do que negócios feitos entre velhos amigos ou parentes. Conheço muita gente que já perdeu o dinheiro, tempo e o amigo por conta de um negócio mal feito.

Pois é. Neste tipo de negócio você investe no Poder Público. Seu dinheiro não vai para os fundos de renda fixa ou variável das instituições financeiras. Nem tão pouco para as mãos de um agente da bolsa ou para uma conta corrente. Vai parar no poder do Estado. E se o Estado simplesmente se apropriar do seu dinheiro, aí meu amigo(a) chegamos á anarquia.

Ao arrematar o imóvel você efetua um deposito judicial através de recolhimento de uma guia especial, direcionada ao juízo que você arrematou. Este valor fica retido no processo até que a sua arrematação esteja perfeita e acaba. Ninguém pode levantar.

E, caso seja identificado algum vício processual após a arrematação, que pode prejudicar o arrematante, ele tem direito de desistir e levantar o dinheiro corrigido pelo índice de do Tribunal de Justiça. Acompanha mais ou menos o rendimento da poupança.

Mas o judiciário é coisa séria. Não vá pensando que pode desistir pura e simplesmente. Se fizer isto sofrerá a sanção prevista em lei. Poderá ser declarado remisso pelo leiloeiro e pelo juiz, e dependendo da situação poderá responder criminalmente por isso. Fraude a leilão.

Por isso não pode se furtar do conhecimento. Antes de arrematar algo, leia bastante o blog do leiloeiro ou consulte um profissional do mercado. Conheça os riscos e saiba que só sua ignorância poderá te prejudicar. E filosoficamente falando, essa é a maior das penalidades humanas.

O investimento é garantido sim. Você arrematou? O bem é seu. Desistiu? Levante seu dinheiro de volta.

Ah! importante: se você tiver alguma dúvida deixe a sua pergunta. 

Boa sorte!