Como avaliar um investimento em leilão

O universo dos leilões judiciais está mudando drasticamente. Pessoas novas estão chegando e tem mercado para todo mundo. O leilão judicial é uma fonte inesgotável de negócios.

Por isso, pretendo neste post dar algumas dicas de como se avalia um determinado negócio. Veja que não falaremos de avaliação jurídica. Falaremos do negócio.

Antes disso, quero trazer a você duas coisas são muito importantes antes de você avaliar o negócio:

1-      Desapaixone-se imediatamente do negócio.

A paixão faz com que você, naturalmente, perca o foco e a racionalidade ao investimento. Por isso, é importante que deixe de lado certos conceitos, como por exemplo, o Prédio é lindo, o lugar é fantástico etc...ou ainda que vai ganhar muito dinheiro porque seu amigo já ficou rico no leilão. Tudo vai depender diretamente do seu desempenho quando investidor. Vai dar trabalho!

Concentre-se no negócio propriamente dito. Quanto vale, qual o tempo destinado aquele imóvel até sua efetiva veda, por qual percentual calcula lucrar o negócio, etc...

Desapaixonar do negócio, avaliar friamente e sem apego trará a você a consciência de que arrematar um imóvel em leilão – principalmente judicial – nada mais é do que um produto que precisa ser estudado. Você não está comprando a sua casa. Por isso, deixe alguns conceitos pessoais e vamos tratar de forma profissional.

2-      Deixe de lado o preconceito.

Não é porque você, pessoalmente, não moraria ou não investiria num determinado imóvel ou lugar que outras pessoas não o fariam. Lembre-se do dito popular: Toda tampa tem sua panela.

Imóveis longes de sua região, em localidades pouco privilegiadas, ou com características não muito sofisticadas rendem muito porque o preconceito é latente. A maioria das pessoas rejeitam um “patinho feio”, abrindo mão de uma oportunidade de ouro. Isso é ótimo para quem está desapegado a este tipo de avaliação precária.

Repito, para cada imóvel existe um público. Ele terá menor liquidez, mas, a enorme rentabilidade é quase certa.

Então, vamos à avaliação do seu negócio.

Avaliar um investimento em leilão de imóvel não é inventar a roda. Basta que você tenha nas mãos a ferramenta correta e conhecimento básico para chegar muito próximo ao valor real de mercado.

Não importa a avaliação ofertada pelo perito judicial, faça a sua avaliação e você terá poucas chances de errar.

Passo 01- Pesquise outros imóveis idênticos nas imediações.

Isso tecnicamente se chama: Método comparativos diretos de dados de marcado.

Quando falamos de apartamentos este é o método mais adequado. Você pesquisará com mais propriedade uma vez que existem muitos apartamentos com as mesmas características inclusive se houver uma amostra no mesmo prédio.

Se for casa, terreno, ou imóveis com características especiais como por exemplo, um barracão ou galpão etc...você usará o método comparativo indireto de dados. Ou seja, colhendo amostras não tão específicas mas muito próximas ao imóvel que pretende arrematar.

Nestes casos, escolha imóveis na mesma região, com mesa idade aparente e com terreno e área de construção muito próximos um do outro.

Para esta pesquisa, a internet é uma ferramenta poderosíssima. O site viva real - https://www.vivareal.com.br/ - reúne anúncios de grande quantidade de imobiliárias que contêm anúncios de imóveis em diversas Cidades. Até agora, tivemos a felicidade de localizar imóveis em todo o Brasil.

De qualquer forma você poderá colher informações em imobiliárias, ou em locum na região do imóvel,  entrando em contato com as imobiliárias que anunciam determinado imóvel (placas). Este é um método arcaico, mas muito eficaz também.

Passo 02 - Colha pelo menos sete amostras diferentes de imóveis com a mesma característica.

Isso significa que você deve avaliar imóveis com a mesma metragem. Não seja tão rigoroso, se o imóvel tem 60m², colha amostras de imóveis de até 80m², pois via de regra eles estão no mesmo padrão.

Se for sala comercial ou apartamento, aí sua imaginação não pode ter limites, pode colher amostras de imóveis com 40m² ou com 200m². Lembra do método?

Faça uma planilha contendo as colunas com informações básicas sobre o imóvel.

Exponha o imóvel avaliando e suas características básicas e o valor de lance mínimo.

Faça isso com pelo menos sete amostras diferentes. Ao final some todos os valores de metro quadrado colhido.

O resultado desta soma, divida pela quantidade de amostras que você chegará ao valor médio do metro quadrado.

Usaremos como exemplo a sala comercial que levaremos à Leilão Dia 10/08/2017 às 12:00h.

http://www.leilaooficialonline.com.br/Visualizar-Lote/717/sala-comercial-192m-republica-sp/

Imóvel a ser arrematado:

Tipo                        Localização             Bairro                     A.U                         Lance                      R$ m²

Sala

R. Barão de Itapetininga, 140

República

192m²

387.917,75

R$ 2.020,40

OBS: Verifique que trabalhamos com informações reais do investimento.

Pesquisa de dados de mercado.

Tipo                        Localização                        Bairro               A.U                        Venda                     R$ m²                 

Sala	R.Barão de Itapetininga, 275	República	220	R$ 1.200.000,00	R$ 5.454,55
Sala	R.Barão de Itapetininga, 151	República	166	R$ 870.000,00	R$ 5.240,96
Sala	R. Barão de Itapenitinga, s/n	República	193	R$ 899.000,00	R$ 4.658,03
Sala	R. Barão de Itapenitinga, s/n	República	92	R$ 430.000,00	R$ 4.673,91
Sala	R.Barão de Itapetiniga, 225	República	74	R$ 227.000,00	R$ 3.067,57
Sala	R.Barão de Itapetininga, s/n	República	92	R$ 500.000,00	R$ 5.434,78
Sala	R.Barão de Itapetininga, s/n	República	42	R$ 200.000,00	R$ 4.761,90
				Soma total	R$ 33.291,71

Passo 03 – Calcule o valor real do imóvel que pretende arrematar.

Para você saber o real valor de marcado do seu investimento, divida o resultado da soma total pela quantidade de amostras colhidas: R$ 33.291,71 / 07 = R$ 4.755,95m².

Este é o valor real do metro quadrado que está sendo praticado no mercado.

Agora que você já descobriu qual o valor do metro quadrado está sendo vendido no mercado, vamos descobrir qual o valor de mercado do imóvel em questão.

Para isso, multiplique o valor do m² apurado com o valor da área útil do imóvel:

R$ 4.755,95m² * 192m² = R$ 913.142,40.

Pronto. Sabemos que o valor médio do imóvel que está indo à leilão, ou seja, a sala comercial na rua 

Barão de Itapetininga, nº 140, é de R$ 913.142,40

O lance mínimo está em R$ 387.9170,85

Para eu você tenha uma margem ainda mais segura, eu aconselho que deste valor final apurado, você subtraia o percentual de 10%. Isso fará com que você tenha em mente um valor seguro para eventuais barganhas entre outras eventualidades.

Agora é só você decidir quanto deseja ofertar de lance.

Não importa o que te disserem. Não importa se o perito judicial avaliou em R$ 100.000,00. Este tipo de avaliação é segura desde que feita com as cautelas de praxe. Desta forma, você poderá avaliar até aonde deseja chegar na competição.

Novamente, quero te dizer que essa não é uma fórmula mágica e que não estamos inventando a roda. É apenas um método que eu adotei há muito tempo e tem dado certo. Espero que para você seja útil.

Mande sua pergunta: clecio@leilaooficialonline.com.br

Boa sorte pra você e bons negócios.

Clécio Oliveira de Carvalho

Leiloeiro Público Oficial

www.leilaooficialonline.com.br

Venda do Mappin em nossa visão

PARCELA DO IMÓVEL DO EXTRA ITAIM SERÁ VENDIDA  10/03/2017

Área supera 57 mil metros quadrados em uma das regiões mais nobres de São Paulo; especialistas esperam que transação seja concluída na segunda etapa, com preço mínimo de R$ 81 milhões.

São Paulo - Uma parcela de 30% do imóvel que foi do Mappin no Itaim Bibi, uma das regiões mais caras de São Paulo, vai a leilão no próximo dia 17 por R$ 135 milhões. A área de 17.849 metros quadrados conta com edificações e benfeitorias que somam 57.080 metros quadrados. A maior parcela do imóvel pertence ao fundo JK Town. Especialistas consideram que somente o terreno já tem "potencial extraordinário de reaproveitamento" e que o imóvel dificilmente será arrematado na primeira praça, a ser realizada exclusivamente por via eletrônica, com término previsto para o dia 20. A segunda rodada terá início imediato e encerramento presencial em 17 de abril. Ana Paula de Carvalho Faro, advogada da Faro Leilões, empresa responsável pelo leilão da massa falida do Mappin, informa que, nesse caso, o preço mínimo cai para R$ 81 milhões. "Por se tratar de um leilão atípico, não apenas pelo valor, mas pela crise atual e pelo fato de o imóvel não estar sendo leiloado em sua totalidade, acredito que o investidor preferirá esperar pelo segundo leilão", explica. Ela lembra que o arrematante será minoritário. Por um lado, esse aspecto pode até afastar alguns interessados, mas, por outros aspectos, trata-se de uma aposta significativamente atrativa, avalia Clécio Oliveira de Carvalho, presidente da Associação Brasileira de Leiloeiros Públicos Judiciais (Asbralej). Ele elenca três pilares fundamentais para o sucesso do leilão, que conta com a figura de um sócio. Primeiro, se informar sobre os demais condôminos e suas condições de estabelecer boas relações comerciais. Depois, verificar o tipo de negócio e, finalmente, saber se o investimento irá se transformar em renda. Neste caso, o imóvel que abrigou o Mappin, uma das lojas de departamentos mais tradicionais e pioneiras do comércio varejista no Brasil, e que fechou as portas, parece reunir pelo menos duas dessas condições. Ele já tem um destino comercial certo e ainda está locado para o Grupo Pão de Açúcar (GPA) até julho de 2019. "Isso mostra expectativa de lucratividade", diz Carvalho. Por questões estratégicas, o GPA não informa o valor da locação. Diz que avalia a participação no leilão e, caso não o faça, avaliará o cenário pós-leilão para decidir se renovará ou não o contrato de locação, que se encerra em meados de 2019.Carvalho, da Asbralej, avalia que se o GPA se interessou por aquele imóvel quando o locou, é porque era um bom negócio. "Além de renda garantida até 2019, a possiblidade de um ganho de capital, se o leilão for mesmo para uma segunda rodada, é importante."

Reinaldo Fincatti, engenheiro e diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), calcula que, pelas suas dimensões, seria possível construir um empreendimento quatro vezes maior que a sua área. "Isso não pode ser desprezado", diz. Fincatti ressalta que o imóvel, além de estar em área de excelente localização, apresenta boas opções de uso comercial e residencial. O engenheiro argumenta também que, se o leilão for para uma segunda rodada, o preço do metro quadrado do empreendimento cairia para cerca de R$ 15 mil, valor cobrado hoje nessa região apenas por terrenos. O diretor da Embraesp aponta uma dificuldade na venda. Para elevar o potencial do uso, o proprietário terá que adquirir Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). "É caro e seria um dos poucos fatores a prejudicar o potencial do empreendimento", afirma o especialista. Vladimir Goitia Fonte: DCI - São Paulo

Os limites da função do Leiloeiro Público nos processos Judiciais

Parte I

Atos intimatórios

Comumente operadores do Direito nos perguntam qual o limite da atuação do leiloeiro Público Judicial nos processos aonde o auxiliar esteja regularmente nomeado.

Pois bem. Não podemos confundir a atuação do leiloeiro com atos solenes judiciais. Alguns magistrados determinam que o Leiloeiro nomeado tome para si a responsabilidade do ato intimatório e não é incomum que alguns colegas tomam para si este ato.

Vale lembrar: Em que pese o “Mumus publicum”, o Leiloeiro não tem o poder de juiz, limitando sua representação na segurança da concorrência pública e dos atos jurídicos que se trata à alienação judicial de um determinado bem que esteja aos cuidados do Estado, assegurando que todos os envolvidos tenham ciência do evento e que a hasta pública ocorra de forma imparcial, assegurando a todos o direito de conhecimento e participação no certame com fé pública.

Neste sentido, compete apenas e tão somente ao Juízo da execução promover intimações de atos processuais.

Por analogia, imaginemos que a esposa do executado não tenha sido intimada da penhora conforme preceitua o artigo 842 do CPC. Cabe ao juízo da execução mandar intimá-la pelos meios jurídicos cabíveis ofertando-lhe o prazo para opor-se aos embargos.

O leiloeiro tem como prerrogativa a Notificação extrajudicial apenas e tão somente quando a coproprietária do imóvel tenha sido regularmente intimada. Para isso, o auxiliar do juízo deve notifica-la dando ciência do dia hora, local do ato corroborando ainda em dar clareza ao direito de preferência no certame.

Cabe ao Leiloeiro Público avaliar a situação processual com o objetivo de promover um leilão válido. Identificada a irregularidade, compete ao auxiliar da justiça, objetivamente, informar ao juízo de maneira fundamentada, requerendo ainda que o juiz intime a parte para manifestar-se acerca da falta processual aventada abstendo-se da designação dos leilões até segunda ordem.

Em resumo, o leiloeiro tem por dever notificar tantos quantos indivíduos estiverem envolvidos diretamente na propriedade do imóvel ou credores com garantia real, limitando sua atuação às notificações extrajudiciais e não do ato Intimatório em si.

O advogado tem sua parcela de responsabilidade objetiva do âmbito Civil. Não deve admitir que o Leiloeiro ou juízo tomem a iniciativa provocando nulidade processual ou na melhor das hipóteses um leilão deserto, causando prejuízo ao credor e ao trabalho de longo tempo.  Fiscalizar sempre é adequado, e o mais indicado é a relação de confiança entre o Leiloeiro Público que detenha conhecimento técnico apurado e o advogado.

Eu sou Clécio Oliveira de Carvalho, Leiloeiro Público de São Paulo, Presidente da Associação Brasileira de Leiloeiros Públicos Oficiais Judiciais e titular da marca Leilão Oficial On Line

Acesse: www.leilaooficialonline.com.br

Fale comigo: clecio@leilaooficialonline.com.br

A extinção dos Embargos á arrematação no Novo CPC

Um dos grandes problemas não apenas dos arrematantes mas também da sociedade em geral foi sanado. Os embargos á arrematação.

Pois é! Este vilão até pouco tempo atrás era utilizado para suspender leilões mesmo que sem qualquer fundamento o que promovia instabilidade nas arrematações e desistências Brasil a fora.

Na “época”, os embargos á arrematação era mais um mecanismo da lei que impedia e/ou atravancava as arrematações além de promover a desconfiança geral nos leilões judiciais.

Mesmo que os embargos fossem sem fundamento, ninguém sabia quanto tempo levaria para ser julgado e o pior, sempre era recebido com efeito suspensivo. ISSO ACABOU!

Hoje com a mudança no novo CPC a coisa ficou um pouco melhor. O executado só pode embargar a execução. Não existem mais os embargos á arrematação e tem o prazo de 10 dias para alegar nulidade ou vício após o leilão.

O executado poderá apenas ajuizar ação autônoma de nulidade aonde o arrematante deve figurar como litisconsorte necessário (artigo 903, § 4º CPC) e mesmo assim dependendo da legitimidade de suas alegações a ação poderá ser julgada improcedente o que significa dizer que teremos menos cancelamentos, suspensões ou desistências.

E ainda qualquer pessoa que alegar nulidade ou vícios deve pensar duas vezes. O novo Código de Processo Civil, no mesmo artigo 903, § 6º, prevê ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo no desfazimento do negócio.

Portanto, mais do que nunca, devem-se a atenção para que as regras previstas nos novo CPC tenham sido integralmente cumpridas fazendo com que eventual ação de nulidade processual não tenha razão e sua arrematação seja Justa e Perfeita.

Era o que tinha a contribuir desta vez, contando sempre com sua valorosa presença entre nossos colegas de trabalho.

Por fim, agradeço sempre as manifestações de apoio e, mais ainda, aqueles valorosos colegas que nos premiam suas críticas construtivas que fazem com que melhoremos a cada dia nosso relacionamento com nossos clientes e amigos.

Muito obrigado. Boa semana! Bons negócios e um forte abraço. 

Função social dos Leilões Judiciais

Hoje, vamos falar rapidamente sobre a função social dos leilões judiciais no Brasil.

Os leilões judiciais sofreram nos últimos tempos uma transformação absurda no bom sentido da palavra. Tornou-se democrático. Afastou a chamada máfia. Mostrou a oportunidade de grandes negócios á pessoas que nem sonhavam em arrematar um imóvel.

Recentemente vendi um imóvel a um rapaz que me deixou muito satisfeito. Era uma pessoa simples. Sem formação superior, exercia a atividade de padeiro. O jovem de 28 anos havia recebido uma pequena herança e juntado dinheiro por mais de 16 anos para comprar um imóvel decidiu arrematar em leilão. Veio ao meu escritório, fez algumas perguntas e arrematou uma casa de 190m² por R$ 170.000,00 que valia pelo menos R$ 400.000,00 na zona norte de São Paulo. 

Indaguei ao jovem se ele tinha consciência de que havia acabado de arrematar um imóvel que valia mais do que o dobro do valor pago. Ele fitou-me confuso e disse que não havia pensado nisso mas abriu um sorriso que valeu a pena.

Conclusão:

O leilão judicial não é apenas um grande negócio. Ele tem dupla finalidade social: para as partes que resolvem uma demanda judicial e,  principalmente para quem arremata, pois, permite o acesso a todas as pessoas que tenham “estômago” para comprar.

Acredito que o crescimento financeiro faz com que as pessoas sejam mais felizes e o leilão é um atalho seguro e eficaz.

Então seja feliz! Arremate em leilão!

Não se esqueça de clicar neste botão para saber o que te espera!

Até breve!

Clécio Oliveira de Carvalho

clecio@leilaooficialonline.com.br

(11) 3105-2268

NOVO CPC – LANCES EM LEILÕES JUDICIAS EM ATÉ 30 MESES

O novo Código de processo civil entrou em vigor em 18 de março deste ano (2016). Com ele vieram muitas modificações importantes que naturalmente agradaram a alguns e a outros nem tanto.

Porém no que se diz respeito aos leilões judiciais a nova legislação trouxe muitas modificações que trazem as alienações judiciais á realidade da sociedade brasileira moderna.

Uma das principais mudanças veio com o artigo 895 que permite ao interessado apresentar lances em prestações. Anteriormente os lances só poderiam ser ofertados para pagamento á vista o que praticamente reduzia as participações nos leilões de pessoas com menor poder de "fogo"

Com esta novidade os leilões judiciais estão muito mais democráticos e permite ás pessoas que desejam arrematar imóveis para uso próprio um maior acesso.

Quais são as condições?

• O lance parcelado deve ser apresentado através de proposta por escrito antes do inicio do leilão (primeiro ou segundo).
• O proponente deve pagar á vista 25% (vinte e cinco por cento) de sinal.
• O saldo pode ser ofertado em até 30 (trinta) meses.
• A correção deve ser pelo índice do TJ de sua região que normalmente acompanha o INPC.
• Na proposta deve constar os juros.

È importante que você saiba que sua oferta será apreciada pelo juiz da execução e a apresentação da proposta não garante o arremate.

Outro fator importante é que os lances á vista ou em menor numero de parcelas sempre terão preferência.

No final de tudo isso o que importa é que a Justiça entendeu que não é possível se vender imóveis apenas á vista e que flexibilidade não é exclusividade da iniciativa particular.

Se tiver alguma dúvida mande-me por email: clecio@leilaooficialonline.com.br

É o momento de arrematar imóveis

Meu caro colega de trabalho.

Lutamos diariamente contra esta crise política e financeira que assombra nossa economia.

Estamos diariamente absorvendo notícias ruins. Corrupção, delação daqui, delação dali, mas nada de concreto. O resultado disso é a incerteza de milhões de brasileiros sem exceção.

No universo do leilão não haveria de ser diferente. Estamos enfrentando a crise com primícias espartanas.

O mercado de leilões judiciais é uma fonte inesgotável. Todos os dias pessoas entram em conflitos. Imóveis são penhorados e levados a leilão. No entanto o mercado está em retração. 

As pessoas mais “comuns” de perfil menos agressivo deixam de participar dos leilões em razão das incertezas. Têm o dinheiro mas lhes faltam coragem.

Resultado disso: Maior demanda e menor concorrência. Os leilões judiciais estão muito menos competitivos. Só permanecem aqueles que já estão no mercado algum tempo e sabem que a crise vai passar. Que a compra em leilões (50% abaixo do valor de avaliação) ainda é um grande negócio mesmo porque é praticamente impossível haver uma bolha imobiliária em um País com déficit tão alto de propriedades.

E quem ganha com isso? Você!

Aproveite as oportunidades que vêm pela frente. Quando a crise acabar você estará vendendo o seu imóvel.

Um forte abraço

Clécio 

clecio@leilaooficialonline.com.br