O reflexo do Boom imobiliário nos leilões judiciais.

As compras em leilões judiciais de imóveis estão aquecidas desde 2010. No entanto desacelerando aos poucos.

Os compradores chamados profissionais, estão mais cautelosos e porque não dizer desanimados.

Mas não há motivos para pânico. A fonte é praticamente inesgotável.

A única alteração é que os investidores em potencial terão de participar de maior quantidade de leilões.

Muitos imóveis ainda são arrematados pelo valor mínimo, em primeira praça. Em muitos casos essa arrematação chega a margem 100% abaixo do real mercado.

O número de participantes aumentou e muito nos últimos dois anos e meio. Os marinheiros de primeira viagem foram afoitos às compras imaginando que fosse “mais rápido” ou mais “fácil”.  

Estes marinheiros que arremataram entre 2009 e 2011 estão experientes e por consequência, declinaram ou estão mais seletivos.

O boom imobiliário fez muitas pessoas participassem de leilões sem consultar um especialista. E isso é perigoso.

Esta fase passou. Passou porque aqueles que foram afoitos às hastas públicas, estavam motivados pela grande mutação sofrida no mercado imobiliário Brasileiro, o tal do “Boom imobiliário”.

Mas agora, como eu afirmei, todos estão mais experientes.

É claro que alterou a quantidade de investidores profissionais nas arrematações de imóveis. Mas ainda é uma competição saudável.

Isto porque ainda existem arrematações para todos.

Além de ser uma fonte inesgotável, mesmo que os preços dos imóveis tenham subido demasiadamente, as avaliações processuais sempre estarão abaixo do valor de mercado em sua avassaladora maioria.

Leitor (a) E a lei não mudará. Na pior das hipóteses, o investidor sempre terá a oportunidade de comprar em segundo leilão por 60% da avaliação.

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Leilão Judicial e Leilão extrajudicial

Demos inicio a um tema muito interessante. A confusão entre o leilão extrajudicial (leilão de bancos), mais conhecido como leilão da caixa, e o leilão judicial. Esse último tem sido mais popularizado em razão dos leilões eletrônicos. Mas em um passado não muito distante já foi uma caixa de mistérios. E talvez ainda seja.

Quando alguém me pergunta qual sua profissão, digo que sou Leiloeiro Público, já me perguntam se faço “aqueles leilões da caixa”.  Eu digo que não necessariamente. É que a maioria das pessoas imaginam que os leilões de imóveis se limitam aos leilões da Caixa Econômica Federal mas isso se dá por ser o leilão mais divulgado no País.  

Independente da modalidade, eu penso que a aquisição de imóveis em Leilão é a forma mais legítima de se comprar um imóvel. Em se tratando de Leilão Judicial, pasme-se, é a forma mais segura juridicamente desde que, é claro, sejam tomadas as precauções antes da arrematação.

A maioria das pessoas, quando falamos em leilão de imóveis, imaginam que são todos iguais. Mas  não são! Existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial.

Leilão Extrajudicial - 

Como a própria denominação insinua, são atos promovidos extrajudicialmente, ou seja, sem a interferência do Estado (poder judiciário). Normalmente são expropriações amparadas pela lei, aonde os bancos públicos ou provados promovem o leilão. Você sabia que qualquer pessoa pode vender seu imóvel através do leilão? Sim. Leilão Extrajudical.

As vantagens dos leilões extrajudiciais – dos bancos – é que é possível arrematar por um valor bem abaixo de marcado e ainda, dependendo do Banco, financiar o lance. Além do que o tempo de resolução pode ser menor porque a compra é rápida e logo você terá o direito de propriedade sobre o imóvel. Coisa de dias. Mas não confunda a propriedade com a posse. Uma coisa não tem nada a ver com a outra.

Digo isso porque o ocupante (ex-proprietário) quiser, ele te diz: “daqui eu não saio daqui ninguém me tira” você terá um pequeno trabalho de ajuizar a ação judicial e conseguir uma liminar para a desocupação em até 30 dias. Mesmo assim muitos ocupantes negociam e você pode conseguir a posse diretamente com o ocupante. 

É o ônus do bônus. Você comprou bem mais barato, tem que assumir os riscos não é? 

Só fique atento. Aquele contrato de financiamento pode estar em discussão na esfera judicial Federal e é perfeitamente possível que em um, dois, três, cinco anos o ex proprietário conquiste uma decisão judicial o direito de reaver o imóvel por isso é importante uma assessoria especializada que saberá lhe dizer sobre esta possibilidade.

O Leilão Judicial:

Quem está levando à leilão é o Estado, através do Poder Judiciário. 

Ou seja, a maneira mais antiga de se resolver um litígio. Tirando de quem deve, e satisfazendo que tem crédito.

Você só vai arrematar, (comprar)  depois de todo um cumprimento de formalidades processuais. O que não deixa de ter seus riscos. Mas este risco deve ser minimizado quando se analisa preventivamente.

Se o réu teve o direito de interpor todos os recursos possíveis para que não fosse penhorado o bem e levado á Leilão nada poderá reclamar depois do leilão. E se reclamar, restará a você saber se terá rezão ou não.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os embargos á arrematação foi extinto. Agora, o devedor poderá alegar nulidade, vício etc...em até dez dias da arrematação aonde o juiz determinará se o ato é nulo ou não.  

E se a alegação foi aceita (que só ocorre se houver mesmo razão) o leilão é cancelado e o arrematante terá seu dinheiro devolvido corrigido. 

Mas, se houve a arrematação, o réu não apresentou sua "reclamação", consolidou-se a arrematação e tudo estará perfeito.

A vantagem no meu entendimento é que nos leilões judiciais, caso o imóvel esteja ocupado não será necessário entrar com ação de reintegração de posse. O mesmo juiz de determinou o leilão lhe concederá a posse na mesma ação judicial. 

Não estou dizendo que este ou aquele investimento é melhor ou pior.  Faça sua análise. Calcule os riscos pois este negócio é como outro qualquer: O que é bom pra mim, pode não ser tão bom pra você.

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REGIONALISMO É UM CRIME

Caro Leitor. Mais um recado nu e cru para você que pensa em ser um investidor nos leilões judiciais.

O regionalismo pode acabar com seu investimento antes mesmo dele começar.

Se quiser mesmo comprar um imóvel, não pense que irá encontrar aquele “apêsinho” na rua de baixo da casa da sua mãe que não vai rolar!

Quando escolhemos um bairro, região da cidade, tipo de apartamento etc... escolhemos para o conforto de nosso lar. O bem estar de nossa família.  Mas para fazer dinheiro são outros 500.

Mas tenho uma novidade pra você:  Se você quer ser um investidor tem que tratar o bem como um produto. Isso mesmo. Se houver sentimentos nisso pode parando por aí.

Um imóvel tem que agradar a quem vai comprar, não a você. Isso quer dizer que deve dar um trato do imóvel, não reformar como se você fosse morar.

Digo isso porque, se quer comprar um imóvel achando que nessa ou naquela região é melhor para vender, engano seu. Em todas as regiões existem demandas. A lei da oferta e procura.

No Brasil o setor imobiliário está em crescimento e se manterá assim, porém desacelerando, por pelo menos mais cinco anos. Existe um deficit absurdo em quase todas as classes sociais, principalmente na classe C.  

Isso quer dizer que, comprar é sinônimo de vender. Mas comprar bem!

Não podemos negar que certas regiões vendem mais rápido este ou aquele tipo imóvel. Mas isso depende também da compra. Se comprar em uma região que demora mais de vender, procure comprar com preço bastante baixo ou diminua sua margem. O tempo pode ser importante aliado. Se colocar a venda a baixo do mercado irá vender rápido.

Escolher o bairro ou a região que você mora para investir, é o mesmo que fazer um gol contra. Não contribui em nada e você ainda ficará frustrado.

O que interessa são as condições da compra. A validade da arrematação e calculo do investimento.

Nunca se esqueça, não deixe de arrematar um imóvel por ser nesta ou naquela região. Se o lance inicial for atraente, compre. Alguém comprará de você.

Boa sorte! Bons negócios!

Garantia do investimento

Comprar em leilão judicial é seguro sim mas requer:

Entendimento sobre o assunto

Dinheiro vivo

Disposição

Paciência

O mínimo de inteligência Financeira

Com estes zelos o investimento é totalmente garantido, se não vejamos:

Entendimento sobre o assunto - O mínimo de entendimento no assunto, como em qualquer outro negócio, reduz em grande escala a possibilidade de você levar um golpe de espertalhões ou se sentir frustrado: “Eu pensei que fosse assim...e é assado”.

Ninguém, com o mínimo de domínio sobre sua faculdade mental têm por direito furtar-se do conhecimento. E se você está lendo este post já deu um grande passo. Está em busca dele.

Dinheiro vivo –  O judiciário está ali por uma briga porque alguém não pagou o que devia. Não precisa de mais um devedor. Este não é o intuito. Portanto, seu dinheiro é bem vindo para resolver um problema. Não para criar outro. 
Mas se pretende financiar seu investimento, compre sua casa própria. Invista em você primeiro e quando tiver seu dinheiro guardado, compre em leilão.

Disposição – Precisa ter disposição para entender como funciona. Bem como terá de dispor seu dinheiro para este fim.

Paciência - O tempo que calculamos para que esteja com o documento registrado e na posse do imóvel está entre 04 e 08 meses. O que acho pouco tempo para quem pode obter um rendimento de no mínimo 30% em dozes meses. Mas se acha que muito tempo continue investindo na poupança.

O que mais me intriga é que a maior causa da insegurança das pessoas vem de uma analise precoce e equivoca de tempo e rendimento. Assim elas deixam de lado o fator principal: A garantia.

Comprar em leilão judicial é mais garantido do que negócios feitos entre velhos amigos ou parentes. Conheço muita gente que já perdeu o dinheiro, tempo e o amigo por conta de um negócio mal feito.

Pois é. Neste tipo de negócio você investe no Poder Público. Seu dinheiro não vai para os fundos de renda fixa ou variável das instituições financeiras. Nem tão pouco para as mãos de um agente da bolsa ou para uma conta corrente. Vai parar no poder do Estado. E se o Estado simplesmente se apropriar do seu dinheiro, aí meu amigo(a) chegamos á anarquia.

Ao arrematar o imóvel você efetua um deposito judicial através de recolhimento de uma guia especial, direcionada ao juízo que você arrematou. Este valor fica retido no processo até que a sua arrematação esteja perfeita e acaba. Ninguém pode levantar.

E, caso seja identificado algum vício processual após a arrematação, que pode prejudicar o arrematante, ele tem direito de desistir e levantar o dinheiro corrigido pelo índice de do Tribunal de Justiça. Acompanha mais ou menos o rendimento da poupança.

Mas o judiciário é coisa séria. Não vá pensando que pode desistir pura e simplesmente. Se fizer isto sofrerá a sanção prevista em lei. Poderá ser declarado remisso pelo leiloeiro e pelo juiz, e dependendo da situação poderá responder criminalmente por isso. Fraude a leilão.

Por isso não pode se furtar do conhecimento. Antes de arrematar algo, leia bastante o blog do leiloeiro ou consulte um profissional do mercado. Conheça os riscos e saiba que só sua ignorância poderá te prejudicar. E filosoficamente falando, essa é a maior das penalidades humanas.

O investimento é garantido sim. Você arrematou? O bem é seu. Desistiu? Levante seu dinheiro de volta.

Ah! importante: se você tiver alguma dúvida deixe a sua pergunta. 

Boa sorte!

Leilão Eletrônico: Não é novidade! Mas tome cuidado.

Agradecimentos -

Pois bem meus amigos.

Antes de dar inicio quero agradecer aos que estão acompanhando o blog e enaltecer o sucesso.  

Fui surpreendido com a evolução dos acessos. A cada semana está mais instigante escrever porque estamos tendo mais acessos.

Um agradecimento especial aos amigos dos E.U.A., Alemanha, Russia, Reino Unido, India e Portugal.  Nessa ordem, são os que mais têm acessado fora de meu País! Os acessos do Brasil nem falo nada não é? Obrigado a todos pelo carinho.

Agora vamos ao que interessa:

Leilão Eletrônico: Não é novidade! Mas tome cuidado.

 Você já deve ter acessado inúmeros sites por aí.

Sei que já ficou tentado em participar (ou até participou) daqueles leilões de centavos, leilão de jogos de vídeo game etc.

Quero esclarecer uma coisa: LEILÃO É FEITO POR LEILOEIRO PÚBLICO OFICIAL. Devidamente nomeado pelo Estado.

Ao darem o nome de leilão para aqueles verdadeiros jogos de azar, além de estarem usando a credibilidade do Leilão e da classe leiloeira, estão lesando muita gente e no mínimo, estão cometendo o crime de Exercício ilegal da profissão.

Portanto não confundam. Isso não é leilão.

Os leilões Judiciais eletrônicos, são realizados por um leiloeiro oficial nomeado Pelo Estado e por um juiz.

A ferramenta deste leiloeiro (WWW.leilaooficialonline.com.br) deve passar pelo crivo do Tribunal de Justiça. Ou seja, tem que ser autorizado pelo TJ o uso daquele site. Aí sim é nomeado por um juiz de Direito para realizar o leilão daquele determinado processo.

Como funciona -

Os lances são captados pelo sistema, mas o leiloeiro é quem declara oficialmente o vencedor. Se o Leiloeiro entende que aquele usuário está agindo de forma desonesta ou tumultuando o leilão, poderá a qualquer momento bloquear aquele usuário e invalidar seus lances.

Continua na Parte II.........

Parte II - Leilão Eletrônico: Não é novidade! Mas tome cuidado.

Confesso que acho uma “brincadeira” que proporciona uma adrenalina sem igual. Cuidado: pode viciar!  Principalmente se você ganhar dinheiro com isso.

Vamos lá!

Para participar do leilão, os usuários devem se cadastrar no site. Mas não para por aí. A coisa é séria.

Se você quer participar de um leilão judicial eletrônico não vai pensando que é só uma senha e login e que pode sair dando lance.

Você vai ter que assinar um contrato se comprometendo com que está fazendo no leilão e enviar junto com cópias do seu CPF e RG. Após o recebimento dos documentos, o leiloeiro irá liberar o seu cadastro para participar do leilão. Ou não.

Os lances são captados automaticamente. Todos que estiverem on line poderão acompanhar   

Não é possível apagar o lance. Se você apertar o botão é porque sabia o que estava fazendo. Portanto seja cuidadoso. Parece um jogo on line mas não é.

Os lances podem ser oferecidos automaticamente ou da forma manual. Avalie com cuidado e veja o que melhor pra você.

O leilão fica no ar desde a sua designação. Ele tem dia e hora para começar e terminar.

Quando terminar, se alguém oferecer lance faltando menos de três minutos para finalizar, o sistema prorroga mais três minutos de leilão.

Por exemplo: O leilão está previsto para terminar as 13:00H. alguém oferece o lance as 14:58h. O sistema prorroga três minutos e o leilão fica programado para ser encerrado as 13:01. E assim por diante.

Eu posso participar do leilão em nome outra pessoa? NÃO!

É de sua responsabilidade seu login e senha Se passar para alguém e este alguém participar do leilão em seu nome, esteja certo de que você terá um problema.

Eu sou adepto da modalidade mista. Presencial e on line simultaneamente. Mas isso é assunto para outro Post.

Obrigado por sua presença e se tiver dúvidas já sabe: deixe o seu comentário

Arrematar imóvel ocupado é um mico?

A resposta é: Não!

Mas para a fantasia de muitas pessoas que nunca compraram este tipo de imóvel em leilões judiciais, arrematar com alguém morando chega a ser um GORILA e dos grandes. E não é! Importante frisar que este é um dos pontos principais das grandes dúvidas das pessoas sobre a compra direta do judiciário.

 Se arrematar o imóvel e tiver ocupante, o cidadão será despejado por ordem Judicial.

Aí você me pergunta: E se o ocupante for um locatário?

Não tem problema, ele sai. Pode ser um locatário, o ex-proprietário, um compromissário comprador, Pode ser até vossa santidade o Papa. Ele sai.

O juiz expedirá um mandado de imissão na posse. Neste mandado conterá ordem de arrombamento e uso de força policial se preciso for. Isso se houver resistência ou se o individuo deixar (escondido) o imóvel na hora do cumprimento do mandado.

Outra pergunta muito comum é: Será preciso entrar com ação de despejo? Jamais!

Quem disse que aquele imóvel agora é seu foi um Juiz de Direito. Não precisa da mesma ordem expedida por outro Juiz.

Logo após a arrematação, o juiz mandará expedir o tal mandado de imissão na posse.

A única hipótese de você não conseguir despejar, será se houver um locatário muito esperto (o que eu duvido) que tenha registrado seu contrato de locação na matricula. Aí você será obrigado a cumprir o contrato de locação terá de receber os alugueres até o final do contrato. O que eu acredito que não seria um grande problema. 

Comprar com alguém morando não é problema algum. Problema mesmo é você não ter avaliado seu negócio antes de fazê-lo. Mas isso vale para qualquer investimento.

Obrigado por sua visita. Volte semana que vem que teremos mais! 


E naõ esqueça: Mesmo que não queria comprar agora, acompanhe o site do leiloeiro oficial e fique por dentro dos últimos negócios: http://www.leilaooficialonline.com.br