Os limites da função do Leiloeiro Público nos processos Judiciais

Parte I

Atos intimatórios

Comumente operadores do Direito nos perguntam qual o limite da atuação do leiloeiro Público Judicial nos processos aonde o auxiliar esteja regularmente nomeado.

Pois bem. Não podemos confundir a atuação do leiloeiro com atos solenes judiciais. Alguns magistrados determinam que o Leiloeiro nomeado tome para si a responsabilidade do ato intimatório e não é incomum que alguns colegas tomam para si este ato.

Vale lembrar: Em que pese o “Mumus publicum”, o Leiloeiro não tem o poder de juiz, limitando sua representação na segurança da concorrência pública e dos atos jurídicos que se trata à alienação judicial de um determinado bem que esteja aos cuidados do Estado, assegurando que todos os envolvidos tenham ciência do evento e que a hasta pública ocorra de forma imparcial, assegurando a todos o direito de conhecimento e participação no certame com fé pública.

Neste sentido, compete apenas e tão somente ao Juízo da execução promover intimações de atos processuais.

Por analogia, imaginemos que a esposa do executado não tenha sido intimada da penhora conforme preceitua o artigo 842 do CPC. Cabe ao juízo da execução mandar intimá-la pelos meios jurídicos cabíveis ofertando-lhe o prazo para opor-se aos embargos.

O leiloeiro tem como prerrogativa a Notificação extrajudicial apenas e tão somente quando a coproprietária do imóvel tenha sido regularmente intimada. Para isso, o auxiliar do juízo deve notifica-la dando ciência do dia hora, local do ato corroborando ainda em dar clareza ao direito de preferência no certame.

Cabe ao Leiloeiro Público avaliar a situação processual com o objetivo de promover um leilão válido. Identificada a irregularidade, compete ao auxiliar da justiça, objetivamente, informar ao juízo de maneira fundamentada, requerendo ainda que o juiz intime a parte para manifestar-se acerca da falta processual aventada abstendo-se da designação dos leilões até segunda ordem.

Em resumo, o leiloeiro tem por dever notificar tantos quantos indivíduos estiverem envolvidos diretamente na propriedade do imóvel ou credores com garantia real, limitando sua atuação às notificações extrajudiciais e não do ato Intimatório em si.

O advogado tem sua parcela de responsabilidade objetiva do âmbito Civil. Não deve admitir que o Leiloeiro ou juízo tomem a iniciativa provocando nulidade processual ou na melhor das hipóteses um leilão deserto, causando prejuízo ao credor e ao trabalho de longo tempo.  Fiscalizar sempre é adequado, e o mais indicado é a relação de confiança entre o Leiloeiro Público que detenha conhecimento técnico apurado e o advogado.

Eu sou Clécio Oliveira de Carvalho, Leiloeiro Público de São Paulo, Presidente da Associação Brasileira de Leiloeiros Públicos Oficiais Judiciais e titular da marca Leilão Oficial On Line

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A extinção dos Embargos á arrematação no Novo CPC

Um dos grandes problemas não apenas dos arrematantes mas também da sociedade em geral foi sanado. Os embargos á arrematação.

Pois é! Este vilão até pouco tempo atrás era utilizado para suspender leilões mesmo que sem qualquer fundamento o que promovia instabilidade nas arrematações e desistências Brasil a fora.

Na “época”, os embargos á arrematação era mais um mecanismo da lei que impedia e/ou atravancava as arrematações além de promover a desconfiança geral nos leilões judiciais.

Mesmo que os embargos fossem sem fundamento, ninguém sabia quanto tempo levaria para ser julgado e o pior, sempre era recebido com efeito suspensivo. ISSO ACABOU!

Hoje com a mudança no novo CPC a coisa ficou um pouco melhor. O executado só pode embargar a execução. Não existem mais os embargos á arrematação e tem o prazo de 10 dias para alegar nulidade ou vício após o leilão.

O executado poderá apenas ajuizar ação autônoma de nulidade aonde o arrematante deve figurar como litisconsorte necessário (artigo 903, § 4º CPC) e mesmo assim dependendo da legitimidade de suas alegações a ação poderá ser julgada improcedente o que significa dizer que teremos menos cancelamentos, suspensões ou desistências.

E ainda qualquer pessoa que alegar nulidade ou vícios deve pensar duas vezes. O novo Código de Processo Civil, no mesmo artigo 903, § 6º, prevê ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo no desfazimento do negócio.

Portanto, mais do que nunca, devem-se a atenção para que as regras previstas nos novo CPC tenham sido integralmente cumpridas fazendo com que eventual ação de nulidade processual não tenha razão e sua arrematação seja Justa e Perfeita.

Era o que tinha a contribuir desta vez, contando sempre com sua valorosa presença entre nossos colegas de trabalho.

Por fim, agradeço sempre as manifestações de apoio e, mais ainda, aqueles valorosos colegas que nos premiam suas críticas construtivas que fazem com que melhoremos a cada dia nosso relacionamento com nossos clientes e amigos.

Muito obrigado. Boa semana! Bons negócios e um forte abraço. 

Função social dos Leilões Judiciais

Hoje, vamos falar rapidamente sobre a função social dos leilões judiciais no Brasil.

Os leilões judiciais sofreram nos últimos tempos uma transformação absurda no bom sentido da palavra. Tornou-se democrático. Afastou a chamada máfia. Mostrou a oportunidade de grandes negócios á pessoas que nem sonhavam em arrematar um imóvel.

Recentemente vendi um imóvel a um rapaz que me deixou muito satisfeito. Era uma pessoa simples. Sem formação superior, exercia a atividade de padeiro. O jovem de 28 anos havia recebido uma pequena herança e juntado dinheiro por mais de 16 anos para comprar um imóvel decidiu arrematar em leilão. Veio ao meu escritório, fez algumas perguntas e arrematou uma casa de 190m² por R$ 170.000,00 que valia pelo menos R$ 400.000,00 na zona norte de São Paulo. 

Indaguei ao jovem se ele tinha consciência de que havia acabado de arrematar um imóvel que valia mais do que o dobro do valor pago. Ele fitou-me confuso e disse que não havia pensado nisso mas abriu um sorriso que valeu a pena.

Conclusão:

O leilão judicial não é apenas um grande negócio. Ele tem dupla finalidade social: para as partes que resolvem uma demanda judicial e,  principalmente para quem arremata, pois, permite o acesso a todas as pessoas que tenham “estômago” para comprar.

Acredito que o crescimento financeiro faz com que as pessoas sejam mais felizes e o leilão é um atalho seguro e eficaz.

Então seja feliz! Arremate em leilão!

Não se esqueça de clicar neste botão para saber o que te espera!

Até breve!

Clécio Oliveira de Carvalho

clecio@leilaooficialonline.com.br

(11) 3105-2268

NOVO CPC – LANCES EM LEILÕES JUDICIAS EM ATÉ 30 MESES

O novo Código de processo civil entrou em vigor em 18 de março deste ano (2016). Com ele vieram muitas modificações importantes que naturalmente agradaram a alguns e a outros nem tanto.

Porém no que se diz respeito aos leilões judiciais a nova legislação trouxe muitas modificações que trazem as alienações judiciais á realidade da sociedade brasileira moderna.

Uma das principais mudanças veio com o artigo 895 que permite ao interessado apresentar lances em prestações. Anteriormente os lances só poderiam ser ofertados para pagamento á vista o que praticamente reduzia as participações nos leilões de pessoas com menor poder de "fogo"

Com esta novidade os leilões judiciais estão muito mais democráticos e permite ás pessoas que desejam arrematar imóveis para uso próprio um maior acesso.

Quais são as condições?

• O lance parcelado deve ser apresentado através de proposta por escrito antes do inicio do leilão (primeiro ou segundo).
• O proponente deve pagar á vista 25% (vinte e cinco por cento) de sinal.
• O saldo pode ser ofertado em até 30 (trinta) meses.
• A correção deve ser pelo índice do TJ de sua região que normalmente acompanha o INPC.
• Na proposta deve constar os juros.

È importante que você saiba que sua oferta será apreciada pelo juiz da execução e a apresentação da proposta não garante o arremate.

Outro fator importante é que os lances á vista ou em menor numero de parcelas sempre terão preferência.

No final de tudo isso o que importa é que a Justiça entendeu que não é possível se vender imóveis apenas á vista e que flexibilidade não é exclusividade da iniciativa particular.

Se tiver alguma dúvida mande-me por email: clecio@leilaooficialonline.com.br

É o momento de arrematar imóveis

Meu caro colega de trabalho.

Lutamos diariamente contra esta crise política e financeira que assombra nossa economia.

Estamos diariamente absorvendo notícias ruins. Corrupção, delação daqui, delação dali, mas nada de concreto. O resultado disso é a incerteza de milhões de brasileiros sem exceção.

No universo do leilão não haveria de ser diferente. Estamos enfrentando a crise com primícias espartanas.

O mercado de leilões judiciais é uma fonte inesgotável. Todos os dias pessoas entram em conflitos. Imóveis são penhorados e levados a leilão. No entanto o mercado está em retração. 

As pessoas mais “comuns” de perfil menos agressivo deixam de participar dos leilões em razão das incertezas. Têm o dinheiro mas lhes faltam coragem.

Resultado disso: Maior demanda e menor concorrência. Os leilões judiciais estão muito menos competitivos. Só permanecem aqueles que já estão no mercado algum tempo e sabem que a crise vai passar. Que a compra em leilões (50% abaixo do valor de avaliação) ainda é um grande negócio mesmo porque é praticamente impossível haver uma bolha imobiliária em um País com déficit tão alto de propriedades.

E quem ganha com isso? Você!

Aproveite as oportunidades que vêm pela frente. Quando a crise acabar você estará vendendo o seu imóvel.

Um forte abraço

Clécio 

clecio@leilaooficialonline.com.br

É UMA BOA HORA PARA ARREMATAR CASAS

Tenho percebido a dificuldade que as pessoas têm - principalmente investidores mais experientes - em arrematar casas.

Sabemos que o "problema" é que estes imóveis são de baixa liquidez. Mas, DEPENDE do ponto de vista da avaliação do negócio.

Realmente o apartamento tem liquidez melhor na hora da venda. Porém, a concorrência é absurda. E isso é ótimo para o leiloeiro. Mas será que é bom pra você?

Vejo casas indo à leilão por 70% abaixo do valor real de mercado. Estas sim têm RENTABILIDADE e baixa concorrência. Quem afirma isso é quem conhece bem os índices.

Só que não podemos nos esquecer de que o instituto da arrematação é igual tanto para casas quanto para apartamentos. Portanto, as dificuldades são as mesmas.

Aí entram os dois pesos e as duas medidas. Se o trabalho é o mesmo, e você comprar um apartamento saberá que os débitos de condomínio a partir do dia em que arrematou serão seus. Poxa. Mesmo trabalho....e com despesas permanentes. Seria um passivo?

A partir do dia em que você ofertou lance e venceu a concorrência, será responsável pelo pagamento do condomínio. Pouco importa se tomará posso dali a seis meses. Se levar um ano da aquisição até a venda, terá um custo médio de R$ 7.200,00 para o imóvel ficar fechado.

A concorrência em apartamentos é absurda na hora do leilão (repito: o leiloeiro adora isso) e no final você torce para ter um rendimento superior á 25%.
Não estou dizendo que é um negócio ruim. Só estou dizendo que existem outras opções até melhores
do que essa, tais como casas, terrenos, etc...

Vejo inúmeras vezes casas e terrenos sem licitantes. Só que quando avalio o negócio, constato que os leilões desertos têm o valor de mercado superior a 70% do lance mínimo e com processo judicial sem problema algum.

Eu, particularmente prefiro ter maior liquidez. Sabe porque? quem tem pressa de ganhar dinheiro trabalha dobrado e ganha menos.

A conclusão é a seguinte:
Se eu faço 70% em um imóvel que levará dois anos para ser vendido, aquele que prefere apartamento ganhará no máximo 60% e trabalhou duas vezes mais do que eu. E não nos esqueçamos de que eu corro o grave risco de vender em bem menos de uma ano.

Portanto, pessoalmente, prefiro casas no interior de São Paulo. E você? Pense nisso!

Boa sorte! Bons Negócios
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clecio@leilaooficialonline.com.br

Em tempos de crise o leilão Judicial de imóveis é um ótimo remédio

Um cliente me consultou, pois estava em dúvidas de arrematar um imóvel de outro colega leiloeiro. Ele estava preocupado com a crise financeira e política do País. E faz todo sentido.

O medo dele era comprar o imóvel e não conseguir vender e que o mercado imobiliário viesse a ter uma queda desproporcional e com isso, gerar prejuízo.

Minha resposta:

Primeiro: Ao contrário do que todos pensam, este é o momento de arrematar. Assim como ele, muitas pessoas estão pensando exatamente a mesma coisa e a concorrência nos certames têm diminuído consideravelmente. O tal efeito manada.

Segundo: Nos leilões praticamente não existe crise. Se você tem dinheiro, fará uma compra de pelo menos 50% abaixo do valor de mercado e a segurança jurídica da compra é inquestionável.

Terceiro: É muito pessimismo imaginar que o País quebrou e que não temos perspectiva de sair da crise – que é 70% política – e por isso paramos de investir.

Se você deixar seu dinheiro na aplicação sabe o que vai acontecer? Seus rendimentos irão lá para baixo isso se você não tiver prejuízo dependendo do grau de risco. A não ser que você seja um ninja do mercado de ações aí este negócio de Leilões não é para você.

Os imóveis de leilões são ótimas opções. Além da segurança da aquisição, você sempre contará com rendimentos e uma eventual locação além da rentabilidade natural na valorização. Ele será um ativo e não um passivo. 

O que está acontecendo é que a liquidez está bastante baixa, o que é absolutamente natural, e neste ponto você terá de ter paciência.

Arremate. Enquanto você corre atrás da carta de arrematação, posse do imóvel, desenrolar na Prefeitura, a crise diminuiu e você estará na frente daqueles que “esperaram a crise passar” para comprar algo. Quando ele estiver comprando, você estará vendendo. Foi este o conselho que dei ao meu cliente, e dou gratuitamente a você, leitor.

Boa sorte! Bons negócios

clecio@leilaooficialonline.com.br

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